Pastarasis dešimtmetis Lietuvos nuomojamų būstų rinkai buvo tarsi amerikietiški kalneliai – nuo stabilios, nuspėjamos aplinkos iki dramatiškų kainų šuolių, pasiūlos krizės ir naujų tendencijų atsiradimo. Šiandien, žvelgdami į 2025-uosius metus, matome gerokai subrendusią, tačiau vis dar dinamišką ir iššūkių kupiną rinką. Tai nebe tik studentų ir jaunų specialistų laikina stotelė, bet ir vis svarbesnė alternatyva būsto įsigijimui, veikiama sudėtingų ekonominių, demografinių ir geopolitinių veiksnių. Šiame straipsnyje detaliai panagrinėsime, kokius pokyčius išgyveno Lietuvos nuomos rinka, kokios jėgos ją formuoja šiandien ir ko galime tikėtis artimiausioje ateityje.
Aukso karštligė didmiesčiuose: kainų augimo anatomija
Norint suprasti dabartinę situaciją, būtina atsigręžti į kelerius pastaruosius metus, kurie neatpažįstamai pakeitė žaidimo taisykles. Ilgą laiką nuomos kainos Lietuvoje augo nuosaikiai, daugmaž koja kojon su infliacija ir atlyginimų didėjimu. Tačiau maždaug nuo 2020-2021 metų prasidėjo tikras bumas, ypač Vilniuje, kiek vėliau – Kaune ir Klaipėdoje. Šį sprogstamąjį augimą lėmė keletas sutapusių veiksnių.
Pirma, ekonomikos augimas ir sparčiai didėjantys atlyginimai, ypač IT ir paslaugų sektoriuose, į didmiesčius pritraukė gausų būrį jaunų, mokių specialistų. Jų poreikiai – kokybiškas, modernus būstas geroje lokacijoje – greitai viršijo esamą pasiūlą. Antra, COVID-19 pandemija, nors ir sukėlė laikiną sumaištį, ilgainiui tik sustiprino būsto, kaip saugios užuovėjos ir darbo vietos, svarbą. Žmonės ėmė ieškoti erdvesnių, patogesnių butų, o tai dar labiau padidino spaudimą rinkai.
Lemiamu veiksniu tapo 2022 metų vasarį prasidėjęs karas Ukrainoje. Į Lietuvą plūstelėję karo pabėgėliai, daugiausia moterys su vaikais, sukūrė staigų ir didžiulį paklausos šoką. Per kelis mėnesius laisvų butų nuomai didmiesčiuose praktiškai nebeliko. Skelbimų portaluose geri variantai dingdavo per kelias valandas, o nuomos kainos šovė į viršų 15-30 procentų, o kai kuriais atvejais – ir dar daugiau. Ši situacija atvėrė akis tiek nuomininkams, tiek nuomotojams, parodydama, kokia jautri ir neapsaugota nuo išorės sukrėtimų yra ši rinka.
EURIBOR viražai ir nuomininko dilema: pirkti ar nuomoti?
Kainų augimui pasiekus piką, į žaidimą įsitraukė dar vienas galingas veiksnys – Europos Centrinio Banko sprendimas kelti bazines palūkanų normas, siekiant pažaboti rekordinę infliaciją. Sparčiai kylantis EURIBOR tiesiogiai paveikė visus, turinčius būsto paskolas, ir tuos, kurie svajojo apie nuosavą būstą. Paskolų įmokos kai kuriais atvejais išaugo šimtais eurų, o galimybės gauti paskolą sugriežtėjo.
Šis pokytis sukūrė paradoksalią situaciją. Viena vertus, išaugusios nuomos kainos skatino žmones aktyviau svarstyti būsto pirkimą. Kita vertus, pabrangusios paskolos ir neapibrėžtumas dėl ateities daugelį privertė atidėti šiuos planus ir likti nuomos rinkoje. Dėl to paklausa nuomai išliko stabili net ir esant aukštoms kainoms. Dalis gyventojų, ypač jaunos šeimos, atsidūrė nepavydėtinoje padėtyje: pirkti tapo per brangu, o nuomotis – taip pat didelė finansinė našta.
Šiandien, kai EURIBOR palūkanos stabilizavosi ir netgi rodo nežymias mažėjimo tendencijas, pirkėjai pamažu grįžta į rinką. Tačiau per tuos kelis metus būsto kainos taip pat spėjo pakilti, tad laukimo kaina daugeliui buvo didelė. Tai reiškia, kad nuomos rinka ir toliau išliks aktuali didelei visuomenės daliai, kuri negali arba nenori prisiimti ilgalaikių finansinių įsipareigojimų.
Pasiūlos iššūkiai: statybų tempai ir „pilkoji” rinka
Viena esminių problemų, stabdančių nuomos rinkos balansą, yra nepakankama pasiūla, ypač naujos statybos, energetiškai efektyvių butų segmente. Statybų sektorius, nors ir aktyvus, susiduria su savais iššūkiais: išaugusios statybinių medžiagų kainos, darbo jėgos trūkumas ir sudėtingos biurokratinės procedūros, ypač Vilniuje, lėtina naujų projektų atsiradimą.
Daugelis vystytojų orientuojasi į butų pardavimą, o ne į nuomą. Specializuotų nuomos projektų, kur visas namas ar kompleksas priklauso vienam savininkui ir yra profesionaliai valdomas, Lietuvoje vis dar yra labai mažai. Dominuoja individualūs nuomotojai, valdantys vieną ar kelis butus. Tai sukuria fragmentuotą ir dažnai ne itin profesionalią rinką.
Reikšminga rinkos dalis vis dar skendi „šešėlyje”. Nemažai nuomotojų vengia registruoti nuomos sutartis ir mokėti mokesčius (gyventojų pajamų mokestį arba įsigyti verslo liudijimą). Nors Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) skiria vis daugiau dėmesio šiai problemai, neoficiali nuoma iškreipia realų rinkos vaizdą, mažina valstybės biudžeto pajamas ir, svarbiausia, palieka nuomininkus be teisinės apsaugos. Nesant oficialios sutarties, nuomininkas negali ginti savo teisių dėl nepagrįstai keliamo nuomos mokesčio, užstato negrąžinimo ar netikėto iškeldinimo.
Nuomininko portretas keičiasi: lūkesčiai ir naujos tendencijos
Pasikeitė ne tik kainos, bet ir patys nuomininkai bei jų lūkesčiai. Šiuolaikinis nuomininkas, ypač didmiesčio profesionalas, nebėra pasirengęs taikstytis su „močiutės remonto“ butu sename blokiniame name. Auga reikalavimai kokybei: tvarkingas įrengimas, buitinė technika (ypač indaplovė), interneto prieiga, maži komunaliniai mokesčiai. Vis svarbesniu faktoriumi tampa energetinė pastato klasė – niekas nebenori gauti astronominių šildymo sąskaitų žiemą.
Kartu su šiais pokyčiais į Lietuvą ateina ir naujos, Vakarų Europoje jau seniai populiarios tendencijos. Viena ryškiausių – bendro gyvenimo (angl. co-living) erdvių atsiradimas. Tokie projektai, kaip Vilniaus Naujininkuose duris atvėręs „ATLAS co-living“, siūlo ne tik nuomojamą būstą, bet ir visą paslaugų paketą bei bendruomenės jausmą. Už fiksuotą mėnesio mokestį gyventojai gauna pilnai įrengtą ir aptarnaujamą nedidelį butą ar studiją, o taip pat gali naudotis bendromis erdvėmis: sporto salėmis, kino kambariais, darbo zonomis, terasomis. Tai ypač patrauklu jauniems, mobiliems žmonėms, tarptautiniams specialistams ar tiesiog tiems, kurie vertina patogumą ir socializaciją.
Taip pat matomas augantis susidomėjimas tvaresniais sprendimais. Nuomininkai vis dažniau teiraujasi apie atliekų rūšiavimo galimybes, dviračių saugyklas, elektromobilių įkrovimo stoteles. Šie lūkesčiai ateityje tik stiprės, versdami nuomotojus ir vystytojus investuoti į modernesnę ir ekologiškesnę infrastruktūrą.
Žvilgsnis į ateitį: ko tikėtis 2025-aisiais ir vėliau?
Prognozuoti nekilnojamojo turto rinkos ateitį – nedėkingas uždavinys, tačiau tam tikras tendencijas įžvelgti galima. Ekspertai sutaria, kad tokių dramatiškų kainų šuolių, kokius matėme 2022 metais, artimiausiu metu neturėtume išvysti. Rinka pamažu stabilizuojasi.
Kainų stabilizacija ir nuosaikus augimas. Numatoma, kad nuomos kainos augs, tačiau jų augimo tempas bus lėtesnis ir artimesnis infliacijos bei atlyginimų augimo vidurkiui. Didžiausią įtaką kainodarai ir toliau darys pasiūlos ir paklausos santykis konkrečiame mieste ar net mikrorajone.
Kokybės kartelė kils. Konkurencija tarp nuomotojų vers juos labiau stengtis. Laimės tie, kurie investuos į būsto atnaujinimą, modernų įrengimą ir energetinį efektyvumą. Seni, apleisti butai praras savo patrauklumą arba turės būti nuomojami už gerokai mažesnę kainą.
Profesionalizacijos link. Galima tikėtis, kad rinka pamažu judės link profesionalumo. Atsiras daugiau specializuotų nuomos projektų, o individualūs nuomotojai vis dažniau naudosis nekilnojamojo turto agentūrų ar turto valdymo įmonių paslaugomis. Tai turėtų padidinti skaidrumą ir pagerinti paslaugų kokybę.
Regionų atskirtis išliks. Didžiausias aktyvumas ir aukščiausios kainos ir toliau koncentruosis trijuose didmiesčiuose – Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Mažesniuose miestuose nuomos rinka išliks gerokai pasyvesnė, o kainos – stabilesnės, nebent atsirastų stambus darbdavys ar investicinis projektas, galintis pritraukti naujų gyventojų.
Teisinis reguliavimas. Tikėtina, kad valstybė sieks dar labiau mažinti „šešėlinę” rinką, griežtindama kontrolę ir galbūt siūlydama mokestines paskatas tiems, kurie nuomoja legaliai. Taip pat gali būti atnaujinti teisės aktai, aiškiau apibrėžiantys nuomininkų ir nuomotojų teises bei pareigas.
Apibendrinant, Lietuvos nuomojamų būstų rinka įžengė į brandos etapą. Ji tapo sudėtingesnė, dinamiškesnė ir reikalaujanti daugiau žinių tiek iš nuomininko, tiek iš nuomotojo. Nors audringi kainų šuoliai, regis, liko praeityje, laukia ne ką mažiau įdomus stabilizacijos ir kokybinės transformacijos laikotarpis. Sėkmė šioje rinkoje lydės tuos, kurie gebės prisitaikyti prie kintančių lūkesčių, investuos į kokybę ir supras, kad nuomojamas būstas – tai ne tik kvadratiniai metrai, bet ir paslauga, turinti atitikti šiuolaikinio žmogaus poreikius.