Pokalbiai apie nekilnojamojo turto kainas Lietuvoje jau seniai tapo savotišku nacionaliniu sportu. Atrodo, kad kiekvienas, nuo taksi vairuotojo iki aukštųjų technologijų startuolio kūrėjo, turi tvirtą nuomonę: vieni įsitikinę, kad kainų burbulas tuoj sprogs su trenksmu, kiti ramiai aiškina, jog tai – tik nauja ekonominė realybė, prie kurios teks priprasti. Ir iš tiesų, pastarasis dešimtmetis Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje priminė amerikietiškus kalnelius – nuo stabilaus augimo iki pandeminio pirkimo bumo ir galiausiai, dabartinės neapibrėžtumo bei palūkanų normų iššūkių fazės. Tad kas gi iš tikrųjų vyksta? Ar laikas parduoti viską, ką turite, ir bėgti į miškus, o gal kaip tik dabar yra tas auksinis šansas įšokti į nuvažiuojantį traukinį? Panirkime į detalią analizę ir pamėginkime suprasti, kur link juda Lietuvos NT rinka.
Vilnius, Kaunas, Klaipėda: trys skirtingos realybės
Kalbant apie NT kainas, negalima visos Lietuvos suvesti į vieną bendrą vardiklį. Skirtumai tarp didžiųjų miestų ir likusios šalies dalies yra milžiniški, o ir patys didmiesčiai gyvena skirtingais ritmais.
Vilnius: sostinės diktatas ir kokybės paieškos
Vilnius, be abejo, yra Lietuvos NT rinkos lokomotyvas. Čia koncentruojasi ne tik didžiausi verslo centrai, tarptautinės kompanijos ir geriausiai apmokamos darbo vietos, bet ir jaunatviška energija, kultūrinis gyvenimas bei nuolatinis naujų gyventojų antplūdis. Visa tai kuria nenumaldomą būsto paklausą. Pastaraisiais metais Vilniaus rinka demonstravo neįtikėtiną atsparumą. Net ir išaugus EURIBOR palūkanų normai, kuri gerokai atvėsino pirkėjų entuziazmą visoje šalyje, sostinėje kainų kritimo beveik nematėme. Greičiau jau įvyko rinkos persiskirstymas.
Pirkėjai tapo kur kas išrankesni. Jei anksčiau būdavo išgraibstoma beveik viskas, kas pastatyta, tai dabar dėmesio centre atsidūrė kokybė, vieta ir projekto išskirtinumas. Pirkėjas skaičiuoja ne tik buto kainą, bet ir būsimas išlaikymo sąnaudas, vertina pastato energinę klasę, infrastruktūrą aplink – ar yra mokyklų, darželių, parkų, patogus susisiekimas. Vystytojai, anksčiau galėję parduoti butus „iš brėžinių“, dabar turi labiau pasistengti: siūlyti pilną apdailą, lankstesnes atsiskaitymo sąlygas, investuoti į bendruomenines erdves. Prestižiniuose rajonuose, tokiuose kaip Senamiestis, Užupis ar Žvėrynas, kainos išlieka stabilios ir netgi turi potencialo augti dėl itin ribotos pasiūlos. Tuo tarpu senos statybos, neekonomiški butai miegamuosiuose rajonuose susiduria su didžiausiu iššūkiu – jų savininkai priversti daryti nuolaidas, kad galėtų konkuruoti su naujais, efektyvesniais projektais.
Kaunas: renesansas ir augančios ambicijos
Kaunas išgyvena tikrą atgimimą. Miestas, ilgą laiką buvęs Vilniaus šešėlyje, pastaraisiais metais sparčiai vejasi sostinę. Investicijos į pramonę, ypač į laisvąją ekonominę zoną (LEZ), sukūrė daugybę gerai apmokamų darbo vietų ir pritraukė specialistų ne tik iš kitų Lietuvos miestų, bet ir iš užsienio. Sutvarkytos viešosios erdvės, atsinaujinęs senamiestis ir aktyvus kultūrinis gyvenimas pavertė Kauną patrauklia vieta gyventi. Tai neišvengiamai atsispindėjo ir NT kainose. Kaune kainų augimas procentine išraiška kartais net lenkdavo Vilnių. Čia, panašiai kaip sostinėje, pirkėjai taip pat dairosi kokybiško, naujo būsto, tačiau kainų lygis vis dar išlieka patrauklesnis. Vystytojai aktyviai stato naujus kvartalus tiek arčiau centro, tiek ir tolimesniuose rajonuose, pavyzdžiui, Romainiuose ar Aleksote, kur siūlomi ne tik butai, bet ir kotedžai jaunoms šeimoms. Kauno perspektyvos atrodo itin šviesios, ir tikėtina, kad kainų atotrūkis nuo Vilniaus palaipsniui mažės.
Klaipėda: uostamiesčio stabilumas ir kurortų įtaka
Klaipėdos NT rinka yra unikali. Viena vertus, ją veikia tie patys ekonominiai veiksniai kaip ir kitus didmiesčius – darbo rinka, pramonė, uosto veikla. Kita vertus, didžiulę įtaką daro kaimynystėje esantys kurortai – Palanga, Šventoji ir, žinoma, Neringa. Klaipėda dažnai tampa tarpine stotele arba nuolatiniais namais tiems, kurie dirba kurortinėje zonoje. Uostamiesčio rinka yra stabilesnė, nepatirianti tokių aštrių šuolių kaip Vilniuje ar Kaune. Kainos čia augo nuosaikiau, todėl ir dabartinis atvėsimas yra ne toks skausmingas. Didelę paklausą turi būstai arčiau jūros, su vaizdu į Kuršių marias. Tačiau, kaip ir visur, senos statybos daugiabučiai pietinėje miesto dalyje praranda savo patrauklumą. Išskirtinis Klaipėdos bruožas – antrojo būsto paklausa. Dalis pirkėjų iš kitų Lietuvos miestų perka butus Klaipėdoje ne nuolatiniam gyvenimui, o kaip investiciją ir vasaros rezidenciją, kurią likusį metų laiką nuomoja.
Kas iš tikrųjų lemia kainų šuolius ir atoslūgius?
Norint suprasti, kas laukia ateityje, būtina suvokti veiksnius, kurie formuoja kainas. Tai sudėtinga sistema, kurioje susipina ekonomika, demografija ir netgi psichologija.
- Palūkanų normos (EURIBOR): Tai, ko gero, pats svarbiausias veiksnys pastaruoju metu. Europos Centrinio Banko sprendimai kelti palūkanų normas, siekiant suvaldyti infliaciją, tiesiogiai paveikė kiekvieną, planuojantį imti būsto paskolą. Išaugusi mėnesinė įmoka sumažino gyventojų įperkamumą ir privertė daugelį atidėti būsto pirkimą. Rinka iš esmės perėjo iš pardavėjo rinkos į pirkėjo rinką, kur pirkėjas vėl gali derėtis.
- Ekonomikos augimas ir atlyginimai: Kol šalies ekonomika auga, o kartu su ja – ir vidutinis darbo užmokestis, tol gyventojai jaučiasi finansiškai saugūs ir drąsiau planuoja didelius pirkinius, tokius kaip būstas. Atlyginimų augimas pastaraisiais metais buvo vienas iš pagrindinių NT kainų kilimo variklių, nes jis iš dalies kompensavo kainų didėjimą.
- Infliacija ir statybų kaštai: Rekordinė infliacija, kurią matėme po pandemijos, tiesiogiai paveikė statybų sektorių. Pabrango viskas: statybinės medžiagos, energetiniai ištekliai, darbas. Vystytojai tiesiog nebegalėjo statyti pigiau, o išaugusius kaštus perkėlė ant pirkėjų pečių. Nors dabar infliacija atslūgo, statybų kaštai išlieka aukštame lygyje.
- Demografija ir migracija: Vidinė migracija iš mažesnių miestelių ir kaimų į didmiesčius nuolat palaiko paklausą Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Taip pat svarbus ir tarptautinės migracijos faktorius. Karo Ukrainoje pabėgėlių antplūdis sukėlė staigų nuomos kainų šuolį, o dalis atvykusiųjų vėliau pradėjo dairytis ir nuosavo būsto. Grįžtantys emigrantai taip pat yra aktyvūs NT rinkos dalyviai.
- Valstybės politika: Įvairios valstybės paramos priemonės, pavyzdžiui, subsidijos jaunoms šeimoms, perkančioms pirmąjį būstą regionuose, gali lokaliai paskatinti rinką. Taip pat svarbūs ir Lietuvos banko reikalavimai paskoloms (pradinio įnašo dydis, pajamų ir įsipareigojimų santykis), kurie veikia kaip saugikliai, neleidžiantys rinkai perkaisti.
- Psichologiniai veiksniai ir lūkesčiai: NT rinka yra labai inertiška ir stipriai veikiama visuomenės nuotaikų. Jei žiniasklaidoje ir tarp žmonių dominuoja kalbos apie artėjančią krizę, pirkėjai linkę laukti, net jei jų finansinė padėtis leidžia pirkti. Ir atvirkščiai – kai vyrauja optimizmas ir kalbos, kad „kainos tik kils“, visi skuba pirkti bijodami pavėluoti. Šis „bandos jausmas“ gali dirbtinai išpūsti kainas arba sukelti staigų jų kritimą.
Nauja ar sena statyba? Amžina dilema
Kainų dinamika labai skiriasi priklausomai nuo to, ar kalbame apie naujos, ar senos statybos būstą. Šis pasirinkimas tapo dar aktualesnis išaugus energetinių išteklių kainoms.
Nauja statyba: Pagrindiniai privalumai – aukštesnė energinio naudingumo klasė (A+, A++), kas reiškia mažesnes šildymo sąskaitas, modernus išplanavimas, sutvarkyta aplinka, naujos komunikacijos, požeminės stovėjimo aikštelės. Vystytojai dažnai siūlo galimybę įsirengti būstą pagal savo norus. Tačiau ir kaina už kvadratinį metrą yra gerokai didesnė. Be to, dažnai nauji kvartalai statomi toliau nuo miesto centro, todėl gali kilti susisiekimo problemų.
Sena statyba: Didžiausias privalumas – kaina ir dažnai geresnė lokacija, gerai išvystyta infrastruktūra (mokyklos, darželiai, poliklinikos, parduotuvės – viskas pasiekiama pėsčiomis). Tačiau trūkumų sąrašas ilgas: prasta šilumos izoliacija ir didelės komunalinės išlaidos, pasenusios komunikacijos (vamzdynai, elektros instaliacija), dažnai reikalingas kapitalinis remontas, nesutvarkytos laiptinės, automobilių stovėjimo aikštelių trūkumas. Būtent senos statybos būsto segmentas šiuo metu yra labiausiai pažeidžiamas. Jo kaina tiesiogiai priklauso nuo renovacijos perspektyvų. Nerenovuotas, žemos energinės klasės butas tampa vis mažiau patrauklus pirkėjui, kuris moka skaičiuoti ne tik pirkimo, bet ir išlaikymo kaštus.
Ateities prognozės: ko tikėtis 2025-2026 metais?
Prognozuoti NT kainas – nedėkingas darbas, tačiau tam tikras tendencijas įžvelgti galima. Atrodo, kad didelio ir staigaus kainų sprogimo, kokį matėme 2008-2009 metais, tikėtis neverta. Rinka yra kur kas brandesnė, o bankų vykdoma atsakingo skolinimo politika apsaugojo nuo neapgalvotų paskolų bumo. Tikėtina, kad artimiausiu metu matysime rinkos stabilizaciją ir „atvėsimą“.
Kainų korekcija, ypač senos statybos ir mažiau patraukliose vietose esančio turto segmente, yra neišvengiama. Pirkėjai turi daugiau laiko ir galimybių rinktis, todėl pardavėjai bus priversti tapti lankstesni ir labiau derėtis. Kainų kritimas gali siekti nuo kelių iki keliolikos procentų, priklausomai nuo objekto kokybės ir vietos.
Tuo tarpu kokybiško, naujos statybos būsto gerose Vilniaus ir Kauno vietose kainos turėtų išlikti stabilios. Čia paklausa vis dar viršija pasiūlą, o demografinės ir ekonominės tendencijos ilgalaikėje perspektyvoje yra palankios. Vystytojų aktyvumas gali šiek tiek sumažėti, jie atsargiau planuos naujus projektus, tačiau visiškai sustoti statybos neturėtų.
Didžiausias klaustukas – EURIBOR palūkanų normų ateitis. Jei Europos Centrinis Bankas pradės mažinti palūkanas, tai neabejotinai atgaivins rinką ir gali tapti naujo augimo ciklo pradžia. Tačiau kol kas pirkėjai turėtų vertinti savo galimybes atsižvelgdami į dabartines, aukštesnes palūkanas, ir neplanuoti savo finansų tikintis greito ir ženklaus jų sumažėjimo.
Apibendrinant, Lietuvos nekilnojamojo turto rinka įžengė į brandos ir normalizacijos etapą. Pirkimo karštinė baigėsi, ją pakeitė racionalus skaičiavimas ir kokybės paieškos. Tai sveikesnė ir tvaresnė rinkos būsena, kuri, nors ir kelia iššūkių kai kuriems pardavėjams, atveria naujų galimybių protingiems ir kantriems pirkėjams. Svarbiausia – nesivadovauti emocijomis, atlikti kruopščius namų darbus ir realiai įvertinti tiek savo poreikius, tiek finansines galimybes.