Paskutiniai keleri metai Lietuvos būsto paskolų rinkoje priminė amerikietiškuosius kalnelius, kuriais važiuojant ne vienam gyventojui teko stipriai įsikibti į turėklus. Po dešimtmetį trukusios nulinių palūkanų eros, staigus šuolis į viršų tapo šaltu dušu daugeliui šeimų. Tačiau artėjant 2026-iesiems, finansų ekspertai ir rinkos analitikai vis drąsiau kalba apie „naująjį normalumą“. Ar tikrai galime atsikvėpti? Ar 2026-ieji taps tais metais, kai nuosavas būstas vėl taps lengviau pasiekiamas vidutines pajamas gaunantiems lietuviams? Šioje apžvalgoje detaliai nagrinėjame, ko tikėtis iš bankų, Europos Centrinio Banko (ECB) ir pačios NT rinkos.
Ar pigių pinigų era liko istorijos vadovėliuose?
Pirmiausia, turime sugriauti vieną mitą, kuris vis dar gajus visuomenėje. Daugelis, prisimindami 2015–2021 metų laikotarpį, tikisi, kad EURIBOR vėl taps neigiamas arba lygus nuliui. Analitikai sutartinai tvirtina – 2026-aisiais tokio scenarijaus tikimybė yra artima nuliui. Nulinės palūkanos buvo anomalija, o ne taisyklė, skirta gaivinti ekonomiką po 2008-ųjų krizės ir vėliau – pandemijos metu.
2026-iesiems metams piešiamas paveikslas yra kur kas stabilesnis, bet ir brangesnis nei „aukso amžiuje“. ECB politika aiškiai rodo, kad siekiama infliaciją išlaikyti ties 2 proc. riba. Kad tai pavyktų, bazinės palūkanų normos turi būti vadinamojoje „neutralioje zonoje“. Finansų rinkose vyrauja konsensusas, kad ši neutrali zona yra kažkur tarp 2,0 ir 2,5 procento.
Ką tai reiškia paprastam būsto pirkėjui Lietuvoje? Tai reiškia, kad jei planuojate imti paskolą 2026 metais, jūsų galutinė palūkanų norma (EURIBOR + banko marža) greičiausiai svyruos tarp 3,5 ir 4,0 procentų. Tai nėra tragedija, lyginant su 6 proc. viršūnėmis, kurias matėme 2023-ųjų pabaigoje, tačiau tai ir nėra tie laikai, kai už būsto kreditą mokėjome beveik simboliškai.
EURIBOR prognozės: Skaičių kalba
Norint suprasti 2026-ųjų perspektyvas, reikia pažvelgti į išvestinių finansinių priemonių rinką, kuri geriausiai atspindi investuotojų lūkesčius. Šiuo metu kreivės rodo lėtą, bet užtikrintą mažėjimą.
- Stabilizacija: Tikimasi, kad didysis palūkanų mažinimo ciklas baigsis būtent 2025-ųjų pabaigoje arba 2026-ųjų pradžioje. Tai reiškia, kad 2026-ieji turėtų būti metai be didelių sukrėtimų – jokių staigių šuolių aukštyn ar drastiškų kritimų žemyn.
- Euriboras 2026 m.: Realistinė prognozė 6 mėn. EURIBOR rodikliui yra apie 2,2–2,6 proc.
- Rizikos veiksniai: Žinoma, visada egzistuoja „juodosios gulbės“. Jei Europos ekonomika patirtų stiprią recesiją, ECB gali būti priverstas mažinti normas agresyviau – iki 1,5 proc. Tačiau jei infliacija vėl imtų kilti dėl geopolitinių įtampų ar energetikos kainų šuolio, palūkanų mažinimas gali sustoti.
Bankų maržų karai: Ar bankai taps lankstesni?
Lietuvos bankų sektorius ilgą laiką buvo kritikuojamas dėl mažos konkurencijos. Trys didieji rinkos žaidėjai diktavo sąlygas, o bankų maržos Lietuvoje buvo vienos didžiausių euro zonoje. Tačiau artėjant 2026-iesiems, situacija keičiasi vartotojo naudai.
Naujų žaidėjų įtaka
Rinkoje vis aktyviau veikiantys mažesni bankai ir kredito unijos pradėjo judinti vandenis. Nors didieji bankai vis dar valdo liūto dalį paskolų portfelio, jie priversti reaguoti į konkurentų pasiūlymus. Jei anksčiau standartinė marža buvo apie 2,0 proc. ar net daugiau, dabar „gero kliento“ sąvoka pasikeitė.
Prognozuojama, kad 2026 metais vidutinė banko marža naujoms paskoloms gali nusistovėti ties 1,6–1,7 proc. riba. Klientams, turintiems aukštas pajamas, didelį pradinį įnašą ir nepriekaištingą kredito istoriją, realu tikėtis pasiūlymų, artimų 1,45–1,50 proc.
Tai lemia ne tik konkurencija, bet ir paskolų paklausa. Aukštų palūkanų laikotarpiu būsto paskolų išdavimas buvo sulėtėjęs. Bankai, norėdami vėl užauginti savo paskolų portfelius ir įdarbinti indėlių pavidalu sukauptus pinigus, bus priversti kovoti dėl kiekvieno mokauss kliento. Tai – puiki žinia besiruošiantiems pirkti būstą.
Fiksuotos ar kintamos palūkanos: Amžinoji dilema 2026-aisiais
Lietuva – kintamų palūkanų kraštas. Skirtingai nei Vokietijoje ar Prancūzijoje, kur įprasta fiksuoti palūkanas 10-iai ar 20-iai metų, lietuviai dažniausiai renkasi 6 mėnesių kintamąjį tarifą. Ar 2026-aisiais verta keisti šią strategiją?
Atsakymas priklauso nuo jūsų rizikos tolerancijos ir bankų siūlomų sąlygų. Kai EURIBOR stabilizuosis ties 2,5 proc., bankai gali pradėti aktyviau siūlyti fiksuotų palūkanų fiksavimą (SWAP) patrauklesnėmis sąlygomis. Jei bankas 2026 metais pasiūlys fiksuoti palūkanas ties 3,5 proc. penkeriems metams, tai gali būti svarstytinas variantas tiems, kurie nori ramybės ir stabilumo savo šeimos biudžete.
Tačiau finansinė logika sako, kad esant mažėjimo tendencijai arba stabilizacijai „neutralioje zonoje“, kintamos palūkanos ilgainiui dažniausiai atsieina pigiau. Fiksuodami palūkanas, jūs iš esmės perkate draudimą nuo palūkanų kilimo. 2026-aisiais, kai didžiausias kilimo pikas jau bus praeityje, toks draudimas gali būti per brangus ir nereikalingas, nebent tikitės naujos globalios krizės.
Įtaka NT rinkai: Ar kainos vėl šaus į viršų?
Būsto paskolų palūkanos ir nekilnojamojo turto kainos yra susijusios kaip susisiekiantys indai. Kai skolinimasis pinga, pirkėjų perkamoji galia didėja, o tai dažniausiai stumia kainas aukštyn. Ką tai reiškia 2026 metams?
„Užspaustos spyruoklės“ efektas
2023–2024 metais daugelis potencialių pirkėjų atidėjo sprendimą įsigyti būstą. Jie laukė geresnių laikų, kaupė pradinį įnašą arba tiesiog negalėjo gauti paskolos dėl sugriežtėjusių atsakingo skolinimosi reikalavimų (DSTI rodiklio). Ši paklausa niekur nedingo – ji tiesiog buvo užšaldyta.
Kai 2026 metais palūkanos taps vizualiai ir psichologiškai priimtinesnės (mėnesinė įmoka sumažės 15–20 proc. lyginant su piku), ši pirkėjų masė gali plūstelti į rinką. Tai sukuria riziką, kad sumažėjusius kaštus palūkanoms „suvalgys“ padidėjusi būsto kaina.
Ekspertai prognozuoja, kad 2026 m. galime stebėti nuosaikų NT kainų augimą, kuris gali siekti 4–6 proc. per metus, šiek tiek viršydamas bendrą infliaciją. Todėl strategija „laukti, kol palūkanos nukris iki dugno“ gali būti klaidinga – laimėjus per palūkanas, galima pralaimėti per kvadrato kainą.
Refinansavimas: Galimybė, kurios nereikėtų praleisti
2026-ieji gali tapti masinio refinansavimo metais. Tie, kurie ėmė paskolas 2023–2024 metais, tikėtina, gavo jas su didesnėmis banko maržomis arba mažiau palankiomis papildomomis sąlygomis. Sumažėjus bazinėms palūkanoms ir padidėjus bankų konkurencijai, atsiras puiki terpė peržiūrėti savo sutartis.
Kada verta refinansuoti?
- Jei jūsų dabartinė banko marža viršija 2 proc., o rinkoje siūloma 1,6 proc.
- Jei jūsų būsto vertė per pastaruosius metus ženkliai išaugo. Tai pagerina jūsų LTV (paskolos ir įkeisto turto vertės santykį), todėl bankas gali pasiūlyti geresnes sąlygas.
- Jei pagerėjo jūsų finansinė situacija (padidėjo atlyginimas, sumažėjo kiti įsipareigojimai).
Svarbu nepamiršti, kad refinansavimas kainuoja (sutarties keitimo mokestis, naujas turto vertinimas, notaro išlaidos), todėl 2026 metais bus svarbu tiksliai pasiskaičiuoti, ar sutaupytos palūkanos padengs perėjimo kaštus.
Psichologinis aspektas: Naujų įpročių formavimas
Vienas įdomiausių aspektų, kalbant apie 2026-ųjų būsto paskolų rinką, yra pirkėjų psichologija. Mes mokomės gyventi su brangesniais pinigais. Jei 2019 metais 300 eurų palūkanų dalis mėnesinėje įmokoje atrodė kosmosas, tai 2026 metais tai bus norma.
Šis mentaliteto pokytis keičia ir perkamą produktą. Pirkėjai tampa racionalesni. Vietoje 80 kv. m buto prestižiniame rajone, vis dažniau pasirenkamas 60 kv. m, bet funkcionaliai suplanuotas būstas. Energinis efektyvumas tampa nebe „nice to have“, o kritiniu faktoriumi. Pirkėjai skaičiuoja ne tik paskolos įmoką, bet ir būsto išlaikymo kaštus. Bankai į tai taip pat atsižvelgia – „žalioms“ paskoloms A++ klasės būstams 2026 metais prognozuojamos dar geresnės sąlygos, galbūt net simbolinės nuolaidos maržai.
Praktiniai patarimai planuojantiems skolintis 2026 m.
Jei jūsų planuose – nuosavi namai 2026 metais, ruoštis reikia jau dabar. Štai keletas strateginių žingsnių:
- Kaupkite didesnį pradinį įnašą. Nors minimalus reikalavimas yra 15 proc., didesnis įnašas (20–25 proc.) suteikia stiprų derybinį svertą derantis dėl maržos. Be to, tai mažina bendrą paskolos sumą, o esant 3–4 proc. bendroms palūkanoms, tai sutaupo tūkstančius eurų per visą laikotarpį.
- Susitvarkykite kredito istoriją. Išvenkite greitųjų kreditų, vėluojančių mokėjimų už paslaugas. Bankų vertinimo algoritmai tampa vis išmanesni ir griežtesni.
- Stebėkite Euribor ateities sandorius. Nereikia būti finansų analitiku, kad kartą per mėnesį pažiūrėtumėte, kur link juda rinkos lūkesčiai. Tai padės pasirinkti tinkamiausią momentą sutarčiai pasirašyti.
- Neišsigąskite anuiteto. Dauguma renkasi anuitetinį mokėjimo būdą (lygios įmokos), ir esant aukštesnėms palūkanoms tai yra saugesnis variantas srautų valdymui nei linijinis metodas, kurio pradinės įmokos būtų gerokai didesnės.
Ką daryti esamiems paskolų turėtojams?
Tiems, kurie jau turi paskolą, 2026-ieji atneš palengvėjimą, bet ne visišką išsigelbėjimą. Įmoka sumažės, atsilaisvins keliasdešimt ar keli šimtai eurų per mėnesį. Ką su jais daryti? Finansinio raštingumo požiūriu, geriausias sprendimas – nenaudoti šių pinigų vartojimui.
Atsiradusius „laisvus“ pinigus, kurie anksčiau buvo skiriami didesnėms palūkanoms dengti, rekomenduojama nukreipti investavimui arba kaupti „pagalvę“. Taip pat verta pasvarstyti apie dalinį išankstinį paskolos grąžinimą, tačiau tik tuo atveju, jei neturite kitų, brangesnių įsipareigojimų (pvz., lizingo ar vartojimo paskolų).
Apibendrinimas: Balanso metai
Žvelgiant į 2026-uosius, matomas aiškus vaizdas – tai bus balanso paieškų metai. Rinka nustos blaškytis tarp kraštutinumų. Palūkanos nebebus žudančios, bet ir nebus dovanų dalinimo lygio. Tai sveikos ekonomikos požymis.
Būsto paskola vėl tampa įrankiu gyvenimo kokybei gerinti, o ne nepakeliama našta. Tačiau svarbiausia pamoka, kurią turime išmokti iš pastarųjų metų turbulencijos – atsakingas savo galimybių vertinimas. 2026-ieji suteiks galimybių tiems, kurie skaičiuoja, lygina ir nepasiduoda emocijoms. Ar palūkanų „atšilimas“ reiškia įperkamumo sugrįžimą? Taip, tačiau su sąlyga, kad jūsų lūkesčiai atitinka naująją finansinę realybę.
Galutinė išvada paprasta: geriausias laikas imti paskolą yra ne tada, kai EURIBOR mažiausias, o tada, kai jūs esate tam pasiruošę finansiškai ir morališkai. 2026-ieji tam sudarys palankias, stabilias ir prognozuojamas sąlygas.